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A manutenção predial é um assunto que traz grande responsabilidade para quem administra um edifício, seja o síndico ou alguma empresa. O fato é que há mais de um tipo de manutenção: a preventiva, a corretiva e a preditiva. E saber a diferença entre todas e quando cada uma é necessária é essencial para a contribuição do bem-estar e segurança de todos os moradores.
Mesmo antes de entregar o prédio, a construtora deve fornecer o manual de operação, uso e manutenção do edifício, que vai de acordo com a norma NBR 14037:2014, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, a ABNT.
Por isso, a Turano Construtora achou importante falar sobre o assunto. Dessa forma, você já fica por dentro dos direitos e deveres ao comprar um novo apartamento. Sem mais delongas, vamos iniciar essa pauta? Confira!
Entenda a manutenção corretiva
A manutenção corretiva é aquela feita quando algo quebra, falha ou desgasta e precisa de reparos. Em outras palavras, essa é uma manutenção reativa, pois reage às situações problemáticas e, por isso, tem um custo maior. Aqui, procura-se corrigir, restaurar e recuperar o que sofreu alteração de funcionamento.
De maneira geral, a manutenção corretiva atua para:
- consertar vazamentos e infiltrações;
- impermeabilizar pisos após o conserto de infiltrações;
- trocar peças no elevador que deu pane ou quebrou;
- reparar rachaduras e fissuras nas estruturas do prédio;
- e muito mais.
É preciso lembrar que durante as manutenções preventivas, os equipamentos quebrados tendem a ficar parados por mais tempo por vários motivos, incluindo a dificuldade de encontrar mão de obra qualificada e peças específicas para serem substituídas. Outro motivo seria a execução do serviço em si, já que muitas vezes há quebra de alvenaria, recorte de pedras, tempo para esperar a cura da argamassa e outros.
Fique por dentro da manutenção preditiva
Já a preditiva é aquela que identifica a necessidade de corrigir algo para evitar futuros danos e garantir a funcionalidade das instalações e outros pontos. É um acompanhamento periódico e é mais barata que a corretiva. Aliás, muitas vezes, pode ser mais econômica que a preventiva.
Antes de ser realizada, uma avaliação necessita ser feita com técnicos especializados para recolher dados e fazer análises sobre o que está acontecendo. Geralmente, realiza-se por meio de câmeras termográficas, testes de análise de vibração e técnicas de ultrassom. Dessa forma, é possível saber quando uma manutenção precisa ser feita, e isso ajuda a reduzir a necessidade de manutenções corretivas.
Confira outras vantagens deste tipo de reparo:
- aumento da vida útil de aparelhos e instalações;
- identificação de possíveis problemas e onde foram originados;
- eliminação na necessidade de desmontagem de máquinas, como elevadores.
A manutenção preventiva
O nome já diz! A manutenção preventiva é aquela realizada para prevenir possíveis defeitos, para otimizar a durabilidade dos sistemas construtivos. Ou seja, ela é realizada antes da necessidade de reparos e ajuda na conservação e bom funcionamento do prédio. Podemos dizer que é uma manutenção proativa.
Esse tipos de manutenção leva em consideração a inspeção de:
- instalações elétricas, hidráulicas e de gás;
- equipamentos;
- áreas comuns, como hall de entrada, piscinas, playground, salão de festas, saunas, jardins;
- elevadores;
- limpeza da caixa d’água para evitar acúmulo de calcário na tubulação;
- limpeza de calhas e drenos para evitar entupimentos e infiltrações;
- fachada;
- componentes, vedações e fixações da cobertura;
- sistemas de segurança;
- e outros.
Quando uma manutenção preventiva é realizada, a vida útil de equipamentos e instalações é maximizada, e há diminuição na necessidade de manutenções corretivas, algo que diminui o risco de acidentes, e uma possível falta de água.
É importante lembrar que a periodicidade é acordada com quem administra o prédio, de acordo com a NBR 5674:2012. Isto é, alguns componentes necessitam de verificação diária, já outros demandam cuidados semanais, quinzenais, mensais, trimestrais, semestrais ou anuais.
A importância de realizar manutenções prediais
As manutenções prediais são importantes para a preservação do edifício, assim como a segurança, bem-estar e economia para os condôminos. Ou seja, geram benefícios significativos e, sendo assim, devem ser levados a sério.
Outro ponto importante é saber quem são os profissionais ideais para cada tipo de serviço. Contar com o auxílio de mão-de-obra técnica especializada é essencial. Considere que um bom programa de manutenção inclui:
- faxineiros;
- eletricistas;
- encanadores;
- engenheiros;
- técnicos em elevadores, gás e ar-condicionado;
- pedreiro;
- pintores.
É preciso planejar
Para facilitar, um histórico de manutenções seria ideal para quem administra e para quem realizará a manutenção. Isso porque cada registro vem acompanhado de diversos tipos de informações, como data, equipamento ou instalação consertada, tipo de reparo, causa, resultados, empresa que realizou o trabalho e por aí vai.
Dessa forma, é possível planejar as próximas manutenções preventivas ou preditivas com mais facilidade.
É importante saber que todos os tipos de prevenções devem constar no cronograma desenvolvido pela administração do condomínio. Ele é feito com base na norma que já citamos anteriormente, a NBR 14037:2014.
Em conclusão, compreender as diferenças entre os tipos de manutenções ajudará a escolher o melhor tipo para o prédio. Com isso, a manutenção preventiva e preditiva são as mais vantajosas e as que garantem a maior economia e segurança para todos.
